Русская версияEnglish version
Удостоверение адвоката № 7444,
регистрационный № 77/ 7447 в реестре адвокатов г. Москвы
Главная / Об адвокате / Публикации / Долевое строительство / инвестирование строительства

Вопросы к адвокату по договорам долевого участия в строительстве

- Подскажите, пожалуйста, какие права имеет участник долевого строительства при банкротстве компании-заказчика, с которой был заключен договор долевого участия?


Вопрос: Подскажите, пожалуйста, какие права имеет участник долевого строительства при банкротстве компании-заказчика, с которой был заключен договор долевого участия?

Ответ: Основным законом, регламентирующим правоотношения между дольщиком и застройщиком, является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве). Если правоотношения между дольщиком и застройщиком возникли ранее даты вступления указанного закона в силу (01.04.2005), то необходимо руководствоваться общегражданским законодательством и законодательством об инвестиционной деятельности.

В настоящее время единообразная судебная практика по спорам между дольщиками и застройщиками не сформирована. Существует ряд отдельно взятых актов судов первой инстанции, разнообразно толкующих спорные ситуации. На уровне Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ подобные дела рассматриваются редко.
Рассмотрим наиболее типичные ситуации при банкротстве компании-заказчика. Первая ситуация, на одном из этапов строительства у дольщика появляются предположения о возможном банкротстве застройщика. Вторая ситуация, на одном из этапов строительства в отношении застройщика введена процедура банкротства.
По договору о долевом участии в строительстве дольщик обязан исполнить денежные обязательства перед застройщиком, а встречные обязательства застройщика заключаются в передаче квартиры дольщику по окончании строительства жилого дома.
В первой ситуации условно можно выделить два момента, когда дольщик может усомниться в надежности компании-застройщика: на каком-либо промежуточном этапе строительства или уже после фактического его окончания, но до регистрации дома как объекта недвижимости.
В описываемом случае для защиты своих прав дольщик может выбрать один из двух вариантов.
Первый вариант - это предъявление дольщиком требований о расторжении договора долевого строительства, возмещении убытков, рассчитанных исходя из рыночной стоимости квартиры, своевременно не переданной дольщику, компенсации морального вреда в соответствии с Законом «О защите прав потребителей». В обеспечение возврата денежных средств, в соответствии со ст. 13 Закона о долевом участии, возможно также обращение взыскания на предмет залога, возникающего в силу закона (объекта долевого строительства и иного имущества застройщика, находящегося по строительному адресу), при предъявлении соответствующего требования в суд. В данном случае в результате дольщик получает денежные средства, а не квартиру. Такой способ защиты прав целесообразен, если работы по строительству дома прекратились на промежуточных этапах строительства.
Второй вариант - это предъявление в суд требований, связанных с определением доли в инвестиционном контракте и признанием права на получение квартиры после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию. Определение доли целесообразно требовать в натуре, в соответствии с заключенным договором об участии в долевом строительстве.
Рассмотрим вторую ситуацию, когда в отношении застройщика введена процедура банкротства. В данной ситуации все требования, в том числе требования дольщиков, должны быть предъявлены в рамках дела о банкротстве организации-застройщика и включены в реестр требований кредиторов. При этом, поскольку в соответствии с действующим российским законодательством, в реестр требований кредиторов включаются только денежные обязательства, то неденежное обязательство застройщика перед дольщиком (передать квартиру по окончании строительства) должно быть преобразовано в денежное.
Если у дольщика к моменту введения процедуры банкротства имеется неисполненное решение суда о расторжении договора и взыскании денежных средств, то ему необходимо обратиться в суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов присужденных ему денежных средств, поскольку исполнение по такому решению будет прекращено в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». При наличии решения, вступившего в законную силу, доказывать размер требований для включения его в реестр требований кредиторов повторно не нужно. При отсутствии такого решения требования дольщика подлежат доказыванию в рамках дела о банкротстве.


У Вас похожая проблема?

Позвоните для персональной юридической консультации по телефонам:

(495) 346-18-00, 346-18-01, 632-02-42


 


news27-06-12-thumb