Русская версияEnglish version
Удостоверение адвоката № 7444,
регистрационный № 77/ 7447 в реестре адвокатов г. Москвы
Главная / Об адвокате / Публикации / Земельные вопросы

Вопросы к адвокату по земельным спорам

 - Что такое самовольная постройка и можно ли приобрести право собственности на неё?

 - Приватизация земельных участков

 - Я имею в собственности земельный участок, на котором возведен фундамент и стены дома. Могу ли я продать незавершенный строительством объект?

 - Земли Солнечногорского района Московской области под наши дачные участки «нарезались» в 1960 году. В 1993 года мы, как и многие другие садоводы оформили право собственности на земельный участок, получив на руки свидетельство на право собственности на землю и всё что под ней. Изменений на сегодняшний момент нет. Надо ли документ о приватизации перерегистрировать, как прошел об этом слух?

- В Люберцах идет повальный снос ракушек. Каковы юридические последствия действий властей на примере г. Москвы.


Вопрос: Что такое самовольная постройка и можно ли приобрести право собственности на неё?

Ответ: В соответствии со статьей 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть первая), самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, самовольной постройкой признается как жилой дом, так и любое иное недвижимое имущество, другое строение (сарай, гараж и т.д):
- созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
- созданное без получения на это необходимых разрешений;
- созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При наличии любого из трех признаков строение, сооружение и иное недвижимое имущество признается самовольной постройкой.
Состав необходимых разрешений и документов определен статьей 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон) - разрешение собственника земельного участка, разрешение органа архитектуры и градостроительства, архитектурно-планировочное задание, архитектурный проект
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Оно является лишь собственником материалов, израсходованных при застройке. Самовольная постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение ею, ничтожны как противозаконные (ст. 168 ГК РФ).
Более того, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев признания права на эту постройку.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Таким образом, для признания права на самовольную постройку необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку. Споры по поводу самовольных построек рассматриваются судами только в порядке искового производства, т.к. у самовольного застройщика изначально отсутствуют документы, подтверждающие легальное появление объекта недвижимости. Юридический факт владения строением на праве собственности устанавливается судом в порядке особого производства лишь в том случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во вне судебном порядке.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме отсутствия разрешения на строительство, получение которого должно предшествовать строительству.
Вступившее в законную силу судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения. К ним относятся адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Газета "На каждый день" от 39 (613) от 13/11/2009



ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 

Упоминаемый судебный прецедент по вопросу права собственности на землю под недвижимым имуществом, находящимся в собственности граждан действительно имел место.  Верховный суд РФ рассмотрел   в открытом судебном заседании от 16.09.2008 г. гражданское дело собственников недвижимости к администрации Одинцовского муниципального района Московской области о признании неправомерным отказа в передаче в собственность земельного участка и признании права собственности на земельный участок.
Суть многолетней тяжбы заключалась в следующем. Несколько хозяев частных домов сначала просили, а потом судились с администрацией подмосковного города Одинцово. Местная власть отказала им в передаче в собственность земельных участков, на которых стояли их дома. Как известно, такие случаи является не единственными в нашей стране, когда муниципалитеты отказывают гражданам в регистрации прав на земельные участки, которые были зарезервированы муниципалитетом.
Собственники домовладений ссылались на то, что по Закону "О введении в действие Земельного кодекса РФ" у них возникло право собственности на участки, которые они получили в законном порядке еще до того, как стал действовать Земельный кодекс РФ. Одинцовским городским суда Московской области было отказано в иске к администрации Одинцовского муниципального района. К аналогичному заключению пришел и президиум Московского областного суда, оставив решение Одинцовского городского суда в силе. Однако Верховный суд РФ встал на сторону частных лиц. При этом, "в интересах законности Судебная коллегия сочла необходимым выйти за пределы жалобы, поскольку судами допущены и другие нарушения норм права, не названные заявителями".
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в Определении от 16.09.2008 г. № 4-В08-11 пришла к выводам. Согласно  п.  9-1 ст.  3  Федерального  закона  от  25.10.2001 г.  N  137-ФЗ   "О  введении  в  действие  Земельного  кодекса Российской   Федерации" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных    отношений), если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального    жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного  (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе  зарегистрировать  право собственности  на  такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом  такой земельный  участок не может предоставляться в частную собственность.
     В  силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее по тексту ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или    оперативном   управлении   здания,  строения,   сооружения, расположенные  на земельных участках, находящихся в государственной или   муниципальной   собственности, приобретают права  на  эти земельные  участки  в  соответствии  с названным Кодексом. При этом граждане  и  юридические  лица - собственники  зданий,  строений, сооружений имеют   исключительное  право  на  приватизацию  таких земельных  участков  в  порядке  и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.
     Как  следует  из  п.  6  ст.  36  ЗК  РФ, исполнительный орган государственной  власти или орган местного самоуправления принимает решение   о   предоставлении  земельного  участка  в  собственность бесплатно  в  соответствии  с  п.  2  ст.  28  ЗК  РФ, а в случаях, указанных в   п.   1  ст.  20  ЗК  РФ,  -  на  праве  постоянного (бессрочного)  пользования    либо готовит   проект   договора купли-продажи   или   аренды  земельного  участка.  Однако  спорные отношения  сторон под случаи, перечисленные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, не подпадают.
    Верховный суд исходя из этого сделал однозначный вывод в пользу заявителей - нормы Земельного кодекса и Закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" закрепляют право человека на получение в собственность земельного участка, который находится в постоянном пользовании или пожизненном наследуемом владении, если на этой земле находится "объект недвижимости, принадлежащий этому лицу на праве собственности". И вот главное, что подчеркнул суд - нормы законов "не содержат ограничений этого права в случае, если данный участок зарезервирован для муниципальных нужд". Именно эти положения, по мнению судей Верховного суда РФ, не были приняты во внимание ни первой, ни надзорной инстанциями.
Суд первой и надзорной инстанции, отказывая людям, ссылались на п. 4 ст. 28 ЗК РФ. Вот что на это ответил Верховный суд РФ. Эта статья регулирует вопросы приобретения прав на участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, не занятые объектами недвижимости. В покупке этих участков власть может отказать, если они уже зарезервированы для государственных или муниципальных нужд. Но в том случае, который рассмотрел Верховный суд, надо применять другую норму закона. А именно ст. 36 ЗК РФ, где речь идет о приобретении прав на участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых находятся "здания, строения, сооружения".
Тем не менее, вердикт Верховного суда не сможет полностью защитить собственников земельных участков от посягательств местной власти. Это решение Верховного суда РФ будет иметь вес только в тех земельных спорах, где одной из сторон являются граждане, которые получили участки на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу Земельного кодекса РФ. Каждая ситуация носит индивидуальный характер, к сожалению, Вами не сообщаются ряд основополагающих моментов, которые позволяют отнести Ваш спор в разряд аналогичных рассмотренных споров. Если Вами принято решение обжаловать отказ приватизации земельного участка, то рекомендуем Вам обратиться за индивидуальной юридической консультацией.



ПРОДАЕТСЯ ЛИ НЕДОСТРОЕННЫЙ ДОМ?

ДЛЯ УЧАСТИЯ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ГРАЖДАНСКОМ ОБОРОТЕ ДАННЫЙ ОБЪЕКТ НЕ ДОЛЖЕН ЯВЛЯТЬСЯ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ.

Вопрос: Я имею в собственности земельный участок, на котором возведен фундамент и стены дома. Могу ли я продать незавершенный строительством объект?  А. Н. МИТИН 

Ответ: В соответствии со ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота и не ограничены в обороте. Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

Аналогичные разъяснения дал Высший арбитражный суд РФ в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», указав, что в силу статьи 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 18.12.2006 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон «О государственной регистрации»).
Для участия объекта незавершенного строительства в гражданском обороте данный объект не должен являться самовольной постройкой, т. е. быть созданным без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности и не вправе распоряжаться постройкой. В пункте 16 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 г. № 8 также отмечается, что незавершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.
Для совершения какой-либо сделки с таким объектом право собственности на него как на объект недвижимости необходимо зарегистрировать в соответствии с Законом «О государственной регистрации». До такой регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций.
Перечень документов, на основании которых регистрируется право собственности на незавершенный строительством объект, содержится в ст. 25 Закона «О государственной регистрации».
В соответствии с указанной статьей государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, на котором начато строительство объекта, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Таким образом, получив свидетельство о праве собственности на объект, вы сможете им распоряжаться как объектом недвижимости, в том числе и продать (п. 2 ст. 209 ГК РФ).


Газета "Вечерняя Москва" №30 (24808) от 20.02.2008 http://www.vmdaily.ru/article.php?aid=51709




Вопрос: Земли Солнечногорского района Московской области под наши дачные участки «нарезались» в 1960 году. В 1993 года мы, как и многие другие садоводы оформили право собственности на земельный участок, получив на руки свидетельство на право собственности на землю и всё что под ней. Изменений на сегодняшний момент нет. Надо ли документ о приватизации перерегистрировать, как прошел об этом слух?

Ответ: 25.10.2001 года вступил в силу Земельный кодекс РФ. Законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г. №137-ФЗ урегулированы правоотношения, возникшие до введения Кодекса в  действие. 

В соответствии с указанным законом №137 все государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю  и выданные гражданам до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г №219, свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.1993 года №1767, свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 года №177, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выданные после 21.07.1997 г.
Подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса РФ права на землю, не предусмотренные статьями 15, 20-24 Земельного кодекса РФ. Следовательно, право собственности на землю, право  постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, пожизненное наследуемое владение земельными участками, аренда, сервитут земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельным участком, возникшие до введения в действие Земельного кодекса РФ перерегистрации не требуют.
Вы получили свидетельство о праве собственности на землю по форме, действовавшей до введения в действие нового Земельного кодекса РФ. В соответствии с указанным выше законом о введении в действие Земельного кодекса РФ Ваше свидетельство о праве собственности на земельный участок действительно и не требует перерегистрации.


газета Вечерняя Москва, №203 (24248) от 31 октября 2005 http://www.vmdaily.ru



О СНОСЕ РАКУШЕК

Вопрос: В Люберцах идет повальный снос ракушек. Каковы юридические последствия действий властей на примере г. Москвы.

Ответ: Большинство жителей многоэтажек владельцев транспортных средств вовлечены в круг постоянных забот и волнений, связанных с проблемой хранения авто у дома. Парковка авто во дворах приводит к загромождению машинами придомовой территории, газонов, тротуаров, как правило перекрываются пожарные проезды. Часто жильцы проявляют недовольства от постоянно срабатываемых сигнализаций. Оставление машины на проезжей части, под запрещающими знаками, приводит к тому, что машины увозят на штраф-стоянку.

Юридический аспект размещения сооружений, конструкций, не являющихся капитальным строительством, урегулирован Постановлением Правительства Москвы от 16 декабря 2008 г. N 1139-ПП, утверждающим Положение о размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства (далее Положение).
Согласно Положения к объектам, не являющимся объектами капитального строительства, относятся сооружения, конструкции, площадки независимо от их функционального назначения (далее - некапитальные объекты). Положением определен порядок размещения некапитальных объектов. Некапитальные объекты размещаются в городе Москве на основании правового акта префектуры административного округа города Москвы в соответствии с градостроительными схемами размещения некапитальных объектов различных видов, разработанными территориальными подразделениями Москомархитектуры и утвержденными префектурами соответствующих административных округов города Москвы, с предоставлением права заключения договора аренды земельного участка для размещения и эксплуатации некапитальных объектов юридическим и физическим лицам на конкурсной основе.
По итогам торгов (конкурса или аукциона) соответствующая префектура административного округа города Москвы выпускает правовой акт о предоставлении земельного участка победителю торгов для размещения некапитального объекта.
С победителем торгов заключается договор аренды земельного участка. В договоре предусматривается обязательство арендатора в установленный срок разработать проектную документацию, разместить и принять объект в эксплуатацию. Префектура принимает распоряжение о продлении срока использования земельного участка и сохранения некапитального объекта при соответствующем обращении владельца некапитального объекта.
Правилами определен и порядок демонтажа объекта. Некапитальный объект по окончании срока его эксплуатации, установленного договором аренды земельного участка, подлежит обязательному демонтажу либо переносу арендатором на другой оформленный в установленном порядке земельный участок не позднее дня окончания срока действия договора аренды. Демонтаж оформляется актом, согласованным Департаментом земельных ресурсов города  Москвы и префектурой соответствующего административного округа города Москвы, ОАТИ и владельцем объекта, копия акта сдается в префектуру соответствующего административного округа города Москвы, а также в территориальное управление Департамента земельных ресурсов города Москвы для оформления возврата земельного участка. В случае неисполнения владельцем объекта сроков его демонтажа освобождение участка от объекта, не являющегося недвижимым имуществом, производится в судебном порядке.
Таким образом, снос ракушек может быть осуществлен только по решению суда. Для этого районная управа должна установить, кому принадлежит подлежащая сносу ракушка. Затем собранная информация передается в Департамент земельных ресурсов, который, являясь представителем интересов города по земельным вопросам, подает в суд. Суд должен известить участвующих лиц, назначить дату и провести заседание, вынести решение, уведомить о нем ответчика. При этом решение вступит в законную силу только по истечении срока обжалования. Следует знать, что исполнением судебных решений - в данном случае сносом тентов - занимаются судебные приставы, а не районные управы. Иногда руководствуясь ст. 206 ГПК РФ, суд может дать возможность управе осуществить снос самой, но тогда об этом должно быть указано в решении.


Газета "На каждый день" №23 (597) от 10 июля 2009 года




У Вас похожая проблема?

Позвоните для персональной юридической консультации по телефонам:

(495) 346-18-00, 346-18-01, 632-02-42

 


news27-06-12-thumb