Права на недвижимость и сделки с ней в обязательном порядке подлежат регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). Отказы в регистрации могут вынести по разным причинам, часто они являются спорными, грозят срывом сделок, тормозят гражданский оборот.
Росреестр после изучения предоставленных для регистрации документов может вынести положительное решение или приостановить процедуру. Ст. 27 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости» содержит перечень оснований для приостановки. Например, противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, отсутствие необходимых документов. Если заявитель в указанный срок не устранит причины приостановки, то в регистрации откажут. Должностные лица при вынесении решений руководствуются 218-ФЗ, письмами Росреестра и приказами Минэкономразвития.
1.Незаконные мотивировки приостановления:
•Истребовать дополнительные документы, если заявитель предъявил достаточный для регистрации комплект бумаг (п. 5 ст. 18 закона «О госрегистрации») запрещает истребовать дополнительные документы, если заявитель предъявил достаточный для регистрации комплект бумаг Например, нет в перечне обязательных документов акта приема-передачи имущества при оформлении перехода права собственности на основании договора могут просить акт приема-передачи имущества. •Некоторые случаи отказов прямо противоречат закону. Например, Росреестр отказывает регистрировать прекращение договора аренды, если заявление подает лишь арендодатель. Однако, договор аренды и Гражданский кодекс дают арендодателю право на односторонний внесудебный отказ от договора.
2.Неясные мотивировки или их отсутствие
Согласно п. 5 ст. 29 закона «О госрегистрации» такие отказы незаконны, ведь уведомление о приостановлении госрегистрации должно содержать указание всех мотивов такого решения со ссылкой на положения закона. А п. 70 приказа Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278 требует указывать причины и рекомендации таким образом, чтобы даже неспециалист в области права сразу понял, что ему необходимо сделать и на основании каких норм.
Что можно предпринять при незаконной приостановке
1. Попробовать дозвониться до регистратора или прийти к нему на прием, если это возможно.
2. Обжаловать действия сотрудника, обратившись к руководителю территориального органа регистрации
3. Пойти в апелляционную комиссию Росреестра. Если приостановка связана с кадастровым учетом, то досудебный порядок обязателен (ст. 26.1 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).
4. Оспорить отказ в суде — не самый быстрый способ, но шансы на успех в данных делах подтверждаются статистикой Судебного департамента по этой категории дел. Так, в 2022 году суды общей юрисдикции удовлетворили 68,4% исков к Росреестру. Арбитражные суды полностью удовлетворили 38,1% требований заявителей.
Практика Верховного суда:
• Дело № 88-КАД22-6-К8 (http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=2195700) - необоснованное требование нотариальной формы сделки.
• Дело № 19-КАД22-12-К5 (http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=2195222) - нельзя требовать согласие другого лица, если это не предусмотрено законом.
